Як купити земельну ділянку ( практичні поради )

З відкриттям ринку землі в Україні з’явилася можливість розбагатіти, спочатку купивши хороші земельні ділянки, потім продавши їх років через 5, коли ціни на землю суттєво зростуть. Не виключено, що тоді ціни можуть збільшитися разів в десять.

Зараз у відповідності до законодавства України, землю можуть купувати тільки фізичні особи, і то не більше як 100 гектарів в одні руки. Крім того ціна на землю до 2030 року не може бути меншою за встановлену нормативну грошову оцінку.

Хоча навряд чи така оцінка цілком відповідатиме ринковій ціні. Скоріше за все не буде.

Як підготуватися до купівлі земельної ділянки, які документи потрібно вимагати від продавця при оформленні угоди дізнаєтесь із статті, де поради дає юрист.

Шукаєте відповідну земельну ділянку, щоб купити? Рекомендації юриста вам на допомогу

Як купити земельну ділянку

Якщо ви вирішили купити 100 га землі, то йдіть до нотаріуса, і він повинен перевірити вас по всіх реєстрах. За геокадастром нотаріус повинен визначити, чи маєте ви більше землі, ніж потрібно за законом для покупки, і чи відповідаєте всім встановленим вимогам. Тобто, чи маєте ви право на проведення цієї угоди. Крім того, всі угоди із землею повинні проводитися в безготівковій формі.

Однак існує досить багато варіантів, як обійти безготівкову форму розрахунку. Тим більше, що нотаріус не повинен перевіряти, пройшла оплата чи ні. Йому достатньо буде вашої заяви або договору, в якому будуть зазначені умови продажу. У будь-якому випадку вам доведеться відкривати рахунок у банку та показувати легальність походження своїх коштів. Наприклад, ви взяли легальний довгостроковий кредит чи позику під прийнятні відсотки. На це слід звернути увагу, тому що якщо ви не зможете засвідчити легальність походження коштів, то не зможете віднести гроші до банку. До того ж буде дуже складно повернути гроші назад, доводячи, що вони легальні.

Також слід звернути увагу на те, що за законом землю не можна продавати іноземцям. Але власник землі може змінити призначення землі, наприклад, сільськогосподарського призначення на ту, яку іноземцям продавати можна. І так він зможе її продати.

Також заборонено продавати землю офшорним компаніям. Але досвідчені юристи і тут допоможуть вам знайти лазівку. Не можна продавати землю і російським компаніям, громадянам Росії та терористам. Але, як можна буде визначати за базою даних, чи є терористом певна особа, чи не є, поки не надто зрозуміло. Можливо, що ніяк.

Крім того заборонено продавати державні та комунальні землі, а також землі, що знаходяться ближче за 50 метрів від кордонів України.

Наразі переважне право викупу земельних ділянок мають їхні співвласники та орендарі. Проте, на рівних умовах громадяни України та юридичні особи зможуть реалізувати таке право лише з 1 січня 2024 року. Таким чином можна зробити висновок, що українське законодавство поки що дозволяє обходити низку заборон і створює умови для збагачення спритних підприємливих людей.

Алгоритм дій та специфіка купівлі ділянки землі

як Купити землю

Як правильно придбати земельну ділянку, як і на що необхідно звертати увагу при оформленні угоди, на що треба звернути увагу, як перевірити, і що необхідно врахувати під час придбання земельної ділянки?

1). Перше, на що потрібно звернути увагу, коли купуєте земельну ділянку – це наявність правовстановлюючих документів та документів, що підтверджують власність на землю. Отже, правовстановлюючими документами, наприклад, можуть бути:

• договір купівлі-продажу;

• договір дарування;

• свідоцтво про право на спадщину;

• рішення суду;

• рішення, чи постанова про передачу земельної ділянки у власність;

• витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості;

• свідоцтво про право власності на земельну ділянку.

Ці документи бажано перевірити у продавця, тобто у власника земельної ділянки або у посередника. Посередником може бути або довірена особа або ріелтор. В даний час для проведення операції використовуються виписка з Держреєстру нерухомості та документ, що встановлює право на власність. Крім перевірки правовстановлюючих та правопідтверджуючих документів на земельну ділянку, необхідно перевірити ще чи має земельна ділянка кадастровий номер.

Для цього покупець звертається до продавця землі і запитуєте у нього кадастровий номер, який присвоюється кожній земельній ділянці, якщо на неї є документи, що встановлюють право власності, або вона знаходиться в оренді. Тому, обов’язково вимагайте від продавця кадастровий номер ділянки, і відповідно якщо його немає, тоді земельну ділянку не купуйте, поки не буде кадастрового номера.

Тут є один момент. Справа в тому, що кадастровий номер на земельну ділянку може бути відсутнім через те, що документи на землю старі, вони можуть бути з 90-х років.

Але це нічого страшного, просто власник повинен звернутися до кадастрового управління для того, щоб його земельній ділянці привласнили кадастровий номер. Можливо, що кадастровий номер відомий, просто власник не знає про це.

2). Наступне. На підставі кадастрового номеру покупцю необхідно зайти на публічну кадастрову карту та перевірити відмежовано ділянку чи ні. Зробити це дуже просто: заходите на сайт Держреєстру, переходите в розділ публічна кадастрова карта, у лівому верхньому кутку вводите кадастровий номер земельної ділянки, яку купуєте, і бачите результат.

Якщо ділянка підсвічується жовтим кольором, значить відмежована. Якщо ділянка не підсвічується жовтим кольором і написано «Без встановлених меж», то, межування не проводилося. У такому випадку юристи не рекомендують купувати цю землю, тому що ви можете купити ділянку, у якої фактична площа і та, що за документами відрізняються. Найімовірніше продавець має якісь проблеми із сусідами.

3). Ще один важливий момент. Справа в тому, що вам можуть показати, що ділянка знаходиться тут, а за фактом вона перебуватиме не тут, а там десь далі. Ось тому не купуйте земельну ділянку без межування. Нехай власник запустить процес межування, мінімум це зараз займає небагато часу, щось близько місяця, можливо навіть менше і після того, як буде зроблено межування, купуйте ділянку у власність.

Ще одна порада від юристів: навіть якщо у продавця земельну ділянку відмежовано, не полінуйтеся викликати геодезиста для того щоб він перевірив, чи насправді ділянка знаходиться там, де вона повинна знаходитися по карті. Тому що буває таке, що фактичні межі паркану встановлено, ви їх бачите візуально, а за випискою з реєстру координати, які там написані не співпадають з дійсністю. Геодезист починає наносити кордони по приладу і виходить, що ділянка зрушена і це, до речі, дуже поширена ситуація.

Тому обов’язково викликайте геодезистів. Єдине, що напевно варто викликати фахівця тоді, коли ви вже маєте серйозний намір купувати цю земельну ділянку, бо вона вам дуже сподобалася і ви вже готові її купити. Але, все ж таки не полінуйтеся отримати рекомендацію фахівця і тільки після цього виходьте на угоду.

4). Також зверніть увагу на наступне: якщо ділянка відмежована, зайдіть на публічну кадастрову карту і перевірте, чи є перетин кордону ділянки, яку збираєтеся купувати з суміжними, сусідськими ділянками. Робиться це дуже просто: зайшли на публічну кадастрову карту, ввели кадастровий номер і коли побачите свою ділянку, то збільшить масштаб на карті максимально наскільки, щоб можливо було розгледіти межу.

Пройдіться поглядом по контуру ділянки, подивіться чи немає перетину, і якесь накладення з суміжниками. Якщо вони є, їх треба виправити. Не купуйте ділянку, яка має проблемні перетини. Обов’язково попросіть продавця, щоб він це виправив, нічого кримінального в цьому немає, все робиться офіційно.

5). Ще один важливий момент. Навіть якщо продавець має витяг з реєстру, все одно самостійно зробіть замовлення на виписку для того, щоб актуалізувати відомості про землю. З витягу продавця. ви дізнаєтеся:

• адресу об’єкта;

• її актуальний кадастровий номер;

• площу ділянки;

• дозвіл на використання;

• категорію земельної ділянки;

• дізнаєтесь хто власник;

• якщо ділянка відмежована, то дізнаєтесь її координати та конфігурацію.

Всі ці дуже важливі відомості ви дізнаєтесь з витягу Держреєстру на нерухомість.

6). Ще один важливий момент, коли купуєте ділянку на якій плануєте будівництво будинку, то обов’язково уточніть у продавця, чи отримував він дозвіл на будівництво. Якщо він має на руках план земельної ділянки, але немає дозволу на будівництво, то купувати таку ділянку під забудову дуже ризиковано. Тому, попросіть, нехай продавець покаже вам документ, що дає право на будівництво нерухомості, або нехай він, як мінімум, замовить план на будівництво будинку та отримає повідомлення на погодження початку будівництва.

план земельної ділянки
above view of cottages in suburb village in Moscow Region in Istrinsky district in summer day

В чому може бути проблема? Ви купите ділянку, на якій не можна будувати та реєструвати право власності на зведені споруди. Чому? Тому, що ділянка може знаходитись в охоронній зоні, вона може бути чимось обтяжена, тому в жодному разі не купуйте ділянку доки не переконаєтеся в тому, що на ній можна будувати та реєструвати нерухомість.

 

В іншому випадку ви просто дарма придбаєте собі землю, на якій не зможете звести будинок. Навіть якщо ви збудуєте там щось, то не зможете це зареєструвати як власність, і нерухомість вважатиметься як об’єкт, збудований з порушенням чинного законодавства.

Резюме

Підводячи підсумки, необхідно відмітити, що Закон про землю, допоможе людям вирішувати питання з придбанням землі сільськогосподарського призначення. Для забудовників він дасть можливість придбати земельну ділянку для будівництва власного будинку. При цьому необхідно врахувати всі поради юриста які опубліковані в статті.

Перед тим, як купити землю обов’язково перевірте ще раз всі документи на земельну ділянку, які має пред’явити продавець. Будьте пильні, це вам дозволить заощадити час, гроші та нерви.

Як купити державні облігації ( ОВДП )

Як купити квартиру: розстрочка, виплата, в кредит

Де купити злиток золота в банку чи на біржі?